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結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，業(yè)內(nèi)對(duì)二手房交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的一些環(huán)節(jié)做出三大理性購(gòu)房提醒：

涉房產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題要核實(shí)清楚

二手房交易大多都是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或者中介門(mén)店發(fā)布，如果前期沒(méi)有第三方中介機(jī)構(gòu)提前篩選房源，都是購(gòu)房者自己通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)接房主看房，這種情況下就要對(duì)房屋權(quán)屬和房屋共有人、是否存在抵押等情況做好詳細(xì)了解與調(diào)查。重點(diǎn)需要注意出賣人的身份，要核實(shí)出賣人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對(duì)其房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或者房產(chǎn)證、土地證）及身份證件。對(duì)于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險(xiǎn)，尤需謹(jǐn)慎。

其次要注意核實(shí)房屋權(quán)屬，主要是搞清楚房屋權(quán)屬有沒(méi)有爭(zhēng)議，有沒(méi)有存在抵押等情況?？梢酝ㄟ^(guò)查看房屋所有權(quán)證，必要時(shí)也可以到住建部門(mén)或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心核對(duì)真?zhèn)巍Ｈ绶课荽嬖诠灿腥?，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實(shí)踐中，出現(xiàn)過(guò)冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對(duì)簽名人的身份；還要注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房?jī)煽?；還要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無(wú)法交付；另外，如果房屋有附屬設(shè)施如車位、地下室一起打包出售的，也應(yīng)該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價(jià)值較大的設(shè)施設(shè)備的。

注意土地使用年限

提前弄清過(guò)戶各類稅費(fèi)

在二手房交易過(guò)程中還應(yīng)該注意到土地年限問(wèn)題。雖然住宅的土地使用期限最長(zhǎng)是70年，但是因?yàn)槎址吭谫J款時(shí)會(huì)有房齡過(guò)老銀行按揭貸款申請(qǐng)難的一些實(shí)操問(wèn)題，所以買房時(shí)務(wù)必要問(wèn)清楚房屋具體的房齡。如采取按揭貸款購(gòu)房的方式進(jìn)行購(gòu)房的，對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要提前做好預(yù)判與約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

還有一些房產(chǎn)是蓋在工業(yè)用地或者商業(yè)用地上的居住用房，這些房產(chǎn)交易過(guò)戶時(shí)的稅費(fèi)與70年住宅交易成本不同，稅費(fèi)高。所以這些具體問(wèn)題，買房人一定要提前核實(shí)清楚，避免過(guò)戶交易時(shí)的突發(fā)狀況。

二手房交易過(guò)程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中，賣家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)做明確的約定。

查驗(yàn)房屋是否存在出租

避免陰陽(yáng)合同

二手房交易時(shí)還應(yīng)該詢問(wèn)清楚該房屋是否存在出租，出租約定的年限及涉及到房屋銷售時(shí)對(duì)租戶的一些善后條款。如果房屋已出租他人的，會(huì)導(dǎo)致買房人無(wú)法實(shí)際居住，因此買房人務(wù)必實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況。如有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。在看房過(guò)程中，還應(yīng)該提前溝通好精裝房?jī)?nèi)家具、家電等設(shè)備是否搬離等實(shí)際問(wèn)題。

另外，針對(duì)在二手房交易中有購(gòu)房者為避稅而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)提醒這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)意思的買賣合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽(yáng)合同。陳 霞